La Riforma del Catasto

Ott 15, 2021

Il 5 ottobre 2021 è stata resa ufficiale la riforma del catasto, già da tempo in cantiere presso gli uffici della Repubblica. Il disegno della riforma si centra su due punti fondamentali, uno a breve termine, riguardante la modernizzazione e digitalizzazione degli strumenti di archiviazione e di controllo, uno a lungo termine, l’allineamento delle rendite catastali con gli effettivi valori di mercato.

Obiettivo digitalizzazione

La Pubblica Amministrazione ha già da qualche anno intrapreso il lungo cammino di conversione in digitale dei propri strumenti e servizi, con diversificati livelli di successo a seconda di ambiti e luoghi.

Il più recente orizzonte di questo iter è il catasto, il registro dei beni immobili siti nel territorio dello Stato Italiano, che ha una lunga storia di abuso edilizio derivante dalla difficile rilevazione e aggiornamento dei dati catastali relativi agli immobili, che causa una discrepanza, a volte notevole, tra le informazioni dichiarate a registro e la realtà dei fatti.

La nostra soluzione

Già da tempo noi di Cherry ci siamo confrontati con questo problema nell’ambito dell’analisi di portafogli NPL Secured, dove una verifica delle garanzie immobiliari e attualizzazione con lo stato di fatto degli immobili è fondamentale per la corretta valorizzazione del portafoglio.

Questo è un processo che Cherry esegue massivamente, lavorando quindi un’enorme mole di dati in poco tempo grazie all’intelligenza artificiale: tuttavia, basandoci su dati registrati in conservatoria e catasto, abbiamo frequentemente rilevato discrepanze in situazioni in cui queste informazioni non rispecchiano la realtà.

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Per questo motivo, abbiamo recentemente creato un prodotto non solo in grado di geolocalizzare ogni immobile utilizzando i dati di cartografia catastale, ma anche di incrociare questa informazione con immagini satellitari e “su strada” tramite i servizi di Google Maps, quindi confrontando i dati del catasto con la situazione reale.

Per rendere chiaro cosa sia possibile fare, riportiamo un semplice esempio, in cui dalla visura catastale risulta un immobile con categoria “F/3”, ovvero un fabbricato “in corso di costruzione”:

 

Tramite il nostro servizio abbiamo geolocalizzato l’immobile grazie ai dati cartografici e incrociato i risultati con le immagini satellitari di Google, identificando con facilità l’immobile di interesse:

 

Google Maps, come ben noto, mostra anche le informazioni su eventuali attività commerciali: si nota subito che l’immobile risulta essere un agriturismo, in piena attività, confermato da una rapida ricerca su un comparatore online:

 

Questo è un semplice esempio, ma che rende chiara la potenza della tecnologia e l’efficace utilizzo dei “Big Data” e tecniche di AI come la computer vision, in grado di analizzare immagini visive ed estrapolare informazioni.

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Da questo punto di vista crediamo che la riforma catastale migliorerà sensibilmente l’aggiornamento e l’accuratezza delle informazioni, aumentando di conseguenza l’affidabilità del registro stesso.

L’adeguamento delle Rendite Catastali

Il secondo obiettivo, decisamente più di lungo termine, è l’adeguamento delle rendite catastali con i valori di mercato, pianificato, con un orizzonte di tempo abbastanza ampio, al 1° gennaio 2026.

Anche questo tema ci è ben noto, avendo incontrato migliaia di situazioni discrepanti nel corso dei nostri anni di attività: per questo motivo la nostra piattaforma digitale Cherry bit presenta sempre la valutazione con due dati, da una parte la rendita catastale registrata, dall’altra la valutazione dell’immobile effettuata dall’Osservatorio Mercato Immobiliare (la “valutazione OMI”).

Questa soluzione purtroppo è tutt’altro che perfetta: tanto per cominciare l’Osservatorio divide il territorio nazionale in cosiddette Zone OMI, ovvero perimetri “affini” in termini di valutazione immobiliare (ovvero all’interno dei quali due immobili simili avranno un valore simile), zone che però, oltre a non essere sempre accurate, non coprono l’intero territorio, soprattutto quando si tratta di determinate categorie catastali.

In questi casi dunque non resta che stimare il valore dell’immobile sulla rendita catastale, con tutti i limiti di accuratezza che abbiamo descritto.

Per ovviare a questo problema stiamo implementando un sistema che ci permette di incorporare i dati delle conservatorie sulle compravendite immobiliari, affiancando alle due stime citate i dati effettivi di acquisto e vendita di immobili simili nelle vicinanze, misura massimamente accurata del valore vero di un’unità immobiliare.

La Riforma Catastale è una piacevole novità nell’ambito della gestione NPE e una novità che trova Cherry pronta, come sempre, a cogliere ogni opportunità per fornire il miglior servizio possibile.

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